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與弱勢相關住宅政策的改變近況與倡議方針

文–孫一信(中華民國智障者家長總會副秘書長)

壹、租金補貼:

一、違建申請放寬:
  今年營建署放寬承租頂樓加蓋等違建的弱勢戶也可申請租金補貼,只要民眾在2016年12月23日以前已承租非合法住宅達1年以上即可申請。

  今年元月11日公布修正的住宅法修正案,其中第九條第三項規定《本法中華民國105年12月23日修正施行前,具備第四條第二項身分租用之住宅且租賃期間達一年以上者,其申請第一項第三款之租金補貼不受第三條第一款合法建築物及第十三條基本居住水準之限制。》(本項規定實施年限為三年。同一申請人以一次為限)

二、承租房屋主要用途放寬:
  去年以前,根據「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」第十八條第一項第二款規定,申請租金補貼的建物登記謄本上的住要用途欄必須有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」等五種字樣。去年開始已經放寬主要用途登記為「宿舍」,或是非位於工業區或丁種建築用地但主要用途登記為商業用、辦公室、一般事務所、工商服務業、店鋪及零售業的租賃建物可以申請。

  有鑑於以上兩個放寬,2016年住宅補貼6萬餘戶,租金補貼成長15.5%。 內政部今年可望再成長,內政部2017年度住宅補貼於7月21日開辦,受理申請期間至8月31日止,請大家不要忘記自己該有的權益。(今年的租金補貼金額請看下表)

106年度租金補貼金額表                     單位:新臺幣  

直轄市、縣(市)

租金補貼金額(每戶每月最高)

臺北市

5,000元

新北市、桃園市、臺中市、新竹市、新竹縣

4,000元

臺南市、高雄市

3,200元

臺灣省(不含新竹市、新竹縣)、金門縣、連江縣

3,000元

註:各直轄市、縣(市)政府另訂有其他申請標準之補貼金額者,依該直轄市、縣(市)政府公告之資料為準。

貳、社會住宅進度:

  社會住宅自2010年推動至今,已有初步成效。在2014年地方政府選舉與2016年總統大選中,地方與中央政府皆承諾興建社會住宅近況。目前社會住宅在2016年到2020年預計完工的社會住宅包括已完工、興建中、規劃中的,包括台北市的27處、新北市22處、台中19處和桃園12處,其他縣市合計27處,一共有41,273戶量體正在努力興辦。

  新修訂的住宅法第四條規定「主管機關及民間興辦之社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者(有包括身障、老人及低收等十二款),另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。」

  目前各縣市針對社會住宅的興辦,正在討論和規劃以下政策:

一、社會住宅租金設算的方向:
  之前公宅政策被詬病的就是房租貴,以周邊市價八成為準,許多弱勢民眾還是付不起,如果是均一價,那絕對只是站在營建成本需回收的行政考量,而不是在在民眾觀點來解決居住問題。

  為了解決這個問題,這次住宅法修正案第二十五條第一項規定「社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。(第二項)前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規,由主管機關定之。」已經埋下了分級收費的伏筆。

  因此,我們應該建議直轄市、縣(市)政府,社會住宅的租金應該再依據承租戶的所得水準再給予分級。這部分可以參考日本、韓國和、香港社會住宅的租金設定模式(詳見表二)。

建議方向:

1.    社會住宅應以百分之四十所得分位以下之民眾為基本的入住條件。

2.    其中30%保留給經濟或社會弱勢者住戶(下簡稱保留戶),應該以百分之二十所得分位以下為其入住條件,也就是說,30%的經濟或社會弱勢對象應該符合身分及所得兩種條件。如果有特殊身分卻超過所得限制者,應該被歸類到百分之七十的一般戶,增加抽籤機會即可。

3.    30%的入住者,建議再以每百分之五為一個級距,區分其租金收取標準。

重點:由攤提成本所設定之租金應該僅限非保留戶,保留戶之租金設定應以其可負擔能力分級設定,其設定租金與應收租金所產生之差額,應該由興辦各級政府吸收,而不是要求各縣市社會局(處)去吸收補貼差額,以避免排擠社會福利預算。

表二: 日本、韓國、香港社會住宅租金比較一覽表 資料來源:社會住宅推動聯盟

國家

租金

日本

  • 公營住宅(所得25分位以下)
  • 依負擔能力彈性調整
  • 平均約1/3市場租金

韓國

  • 永久賃貸(所得分位十以下,約市場租金之30%以下)
  • 國民賃貸(所得分位二十到四十,約市場租金55%~83%以下)

香港

  • 分區定價,低收入有綜援補貼
  • 每兩年檢討一次,漲跌不得超過10%,平均約為市場租金1/3
  • 82.4%的公屋,月租金低於2,000元台幣

二、法人承租,開辦社區居住服務:
  雖然住宅法第第二十五條第一項規定「社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。」,但新修訂住宅法第三十五條第二項新增規定,「非營利私法人得租用公有社會住宅經營管理,其轉租對象應以第四條所定經濟或社會弱勢者為限。」這個規定主要是在呼應智能障礙者的社區居住和獨立生活方案。由於智障者的社區居住方案在市場上租屋不易,未來提供社區居住服務的團體和機構可以向目前大量興建的社會住宅經營主體來承租住宅,再提供給智障者居住使用。

三、增設機構,開創更多服務:
  目前都會型地方要取得各項社會福利機構場地有相當的困難,否則就得付出很高的地租成本。

  以台北市來說,目前市外安置的身心障礙者人數高達2,748人,十年來身障機構增加的數量和床位數只有181床(10年來身障機構增加計12家,床位數增加計700床,期間因有機構轉型或歇業等計12家); 2006年,老人安養護機構數為181家,服務量為7,441床,到了2016年6月僅剩下110間,服務5,677人,公費安置,低收縣外安置94人;中低收37人。最有錢的台北市,居然沒辦法照顧自己的長輩和身心障礙朋友。

  這次住宅法第三十三條第一項新增規定「為增進社會住宅所在地區公共服務品質,主管機關或民間興辦之社會住宅,應保留一定空間供作社會福利服務、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務或其他必要附屬設施之用。」

  在各社福團體極力爭取之下,台北市已經宣示所有新建的社會住宅低樓層(一、二樓)都要作為社會福利機構使用,包括:長照日間照顧、身障機構、小型社區作業所、庇護工場和托嬰中心幼兒園等。桃園目前以兒童照顧為主,包括托嬰中心、非營利幼兒園、親子館等,而其社宅規劃特別強調厚植在地青年;台中市社會住宅社區共好計畫則強調主題式社福設施,如日照中心和婦女服務中心、社區復健服務等。

  各縣市政府應該廣邀社福單位及弱勢團體代表,共同討論市民需求,在社宅興辦之前盡快確定機構類型,並在社宅細部設計規劃之前即導入將該機構設施需求。

本文出自於智總第77期會訊

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